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[일본, 10년만의 지가 상승에도 15%의 주택지는 가치가 없어질 것]

-시장은 ‘삼극화’되고 있다-

　국토 교통성이 3월 27일 발표한 공시지가(1월 1일 기준)는 전국 모든 토지의 변동률이 0.7 %로 3년 연속으로 플러스를 기록했다. 주거 지역은 전국 평균으로 봤을 때 10년 만에 상승률이 플러스가 되었다. 하지만 지역에 따른 격차가 눈에 띈다. 아래는 국토 교통성의 전문가 회의 위원 등을 역임하여 주택 정책과 빈집 문제에 정통한 부동산 컨설턴트 나가시마 오사무 씨와의 인터뷰 내용이다.

　- 주거 지역은 10년만의 상승입니다.

　“현재는 시세의 하락이 멈춰있지만, 미래에는 세대수가 감소한다. 하락 기조는 변하지 않는다. 주택 시장은 ‘삼극화’되고 있다. 상위 15%만이 가격 유지 · 상승이 가능하며, 70%는 완만한 하락 기조를 보일 것이다. 나머지 15%는 가치가 없어진다. 도쿄 23구내에서도 역에서의 거리에 따른 가격 차이가 몇 년 전에 비해 2배 정도로 확대되고 있다.”

　- 도쿄 도심 등 아파트 가격이 상승하고 있습니다. 급락할 위험은?

“공급은 체력 있는 대기업 개발자가 중심이므로 시장상황이 급변하고도 ‘리먼 쇼크’이후 같은 투매는 일어나지 않을 것이다. 연간 임대료 수입을 부동산 가격으로 나눈 운용 수익률도 홍콩과 싱가포르에 비해 높다.”

　- 수도권의 일부 주거 지역에서는 지방보다 더 높은 하락률을 보이고 있습니다.

　“1960년대부터 1980년대에 개발이 진행된 3대 도시권의 주거지를 중심으로 크게 가격이 하락한 곳들이 보인다. 개발 초기에 인구가 몰린 지역이 한 번에 고령화되고 있는 것이 원인이다. 앞으로 젊은 세대가 들어오지 않으면 급격한 인구 감소가 진행되어 도시의 가치도 감소 할 것이다.”

　- 지자체는 도시 기능 유지를 위해 ‘입지 적정화 계획’의 수립이 진행되고 있습니다.

“고령화된 주거지를 안고 있는 지자체는 위기감을 가지고 있다. 지자체 간 경쟁도 심화되어 나간다. 한창 일할 세대가 유입되면 땅값이 유지되고 세수도 올라 행정 서비스도 향상된다. 그렇게 계속해서 사람들이 유입되어 선순환을 기대할 수 있다. 경쟁에서 패한 자치 단체에서는 반대 현상이 일어난다.”

- 세대수 감소에 대비해 어떤 조치가 필요합니까?

　“도시를 현명하게 축소하는 ‘스마트 축소’가 중요하다. 신규 주택 공급도 통제가 가능하게 해야 한다. 신축 주택은 경제적 파급 효과가 높다고 경기 대책으로 추진해온 면도 있지만, 현재는 신축 주택이 1채 늘어나면 빈집도 1채가 생기는 상황이다. 단점도 고려하여 경제적 파급 효과를 파악할 필요가 있다.”

출처 : https://newswitch.jp/p/12432